مالیات اجاره املاک و مالیات منازل خالی + مثال کاربردی
مالیات اجاره املاک و مالیات منازل خالی – دولت همه ساله انواع مختلفی از مالیات را از مستغلات و املاک همانند مالیات بر خانه های خالی(ماده 54 مکرر) مالیات بر نقل و انتقال و ساخت و ساز(ماده 77 ق.م.م) یا مالیات بر اجاره(ماده53 ق.م.م) اخذ مینماید. مالیات بر اجاره املاک یکی از انواع مالیاتهای مستقیم است که اجاره دهنده(موجر) از محل درآمد حاصل از ملک خود(مغازه، آپارتمان و غیره) پرداخت میکند. در این مقاله سعی داریم تا مواردیکه در قانون مالیاتهای مستقیم بصورت ماده قانونی آورده شده را به شیوه ساده و روان توضیح دهیم. همچنین نحوه محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقیقی(ماده 131 ق.م.م) و مالیات اجاره اشخاص حقوقی(ماده 105 ق.م.م) را در چندین مثال خدمتتان ارائه دهیم. البته باید توجه داشته باشید که مالیات بر درآمد املاک در فصل اول قانون مالیاتهای مستقیم و چندین ماده قانونی و بخشنامه گفته شده است.
در این مقاله از ورود به حالتهای خاص خودداری شده است، برای اطلاعات بیشتر در این رابطه میبایست به قانون مالیاتهای مستقیم مراجعه شود.
مالیات تکلیفی اجاره چیست؟(تبصره 9 ماده 53 ق.م.م)
مطابق تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
که از تبصره ماده فوق میتوان دریافت که کسر و پرداخت مالیات اجاره تکلیف مستاجر بوده و میبایست هنگام پرداخت اجاره مبلغ مالیات حسب مورد شخص حقیقی یا حقوقی کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نماید. مستاجر در این رابطه مسئولیت تضامنی در رابطه با مالیات مذکور داشته و در صورت عدم پرداخت مشمول جرائم ماده 199 ق.م.م خواهد شد.
نکته1: از تبصره فوق میتوان متوجه شد زمانی مستاجر مکلف به کسر مالیات تکلیفی و پرداخت آن است که شخص حقوقی باشد، در غیر اینصورت تکلیفی ندارد و میتواند آن را انجام ندهد.
مالیات بر درآمد اجاره بر عهده چه کسی است؟
مالیات بر اجاره بر عهده شخص موجر می باشد، و مستاجر در صورتیکه شخص حقوقی باشد موظف است آن را تحت عنوان مالیات تکلیفی اجاره از اجاره پرداختی کسر و به حساب اداره امور مالیاتی پرداخت نماید.
نحوه محاسبه مالیات تکلیفی اجاره(ماده 53 ق.م.م)
مطابق ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
که در این رابطه میتوان درآمد مشمول مالیات اجاره را بصورت زیر محاسبه نمود:
نکته1: درآمد اجاره بر اساس قرارداد رسمی یا غیر رسمی مشخص میشود و در مواردی که مبلغ مذکور کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد میزان اجاره بر اساس جدول مذکور تعیین خواهد شد.(ماده 54 ق.م.م)
نکته 2: در صورتیکه مستاجر حقوقی باشد، اجاره پرداختی ملاک محاسبه مالیات(بدون توجه به مبلغ آن) است(تبصره 1 ماده 54 ق.م.م) (زیرا در صورتیکه مستاجر هزینه اجاره کمتری ابراز کند در نتیجه سود آن افزایش مییاید، در نتیجه باید به همان نسبت باید مالیات عملکرد بیشتری از سود خالص خود پرداخت کند)
نکته 3: مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.(تبصره 11 ماده 53 ق.م.م)
نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک(مغازه، آپارتمان و…) اشخاص حقیقی و حقوقی(مواد 131 و 105 ق.م.م)
بعد از محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره مطابق فرمول بالا باید توجه داشته باشید ملاک نرخ مالیات بر درآمد تکلیفی اجاره، صاحب ملک یا موجر است که در صورتیکه موجر حقیقی باشد به نرخ جدول ماده 131 ق.م.م محاسبه و در صورتیکه حقوقی باشد به نرخ ماده 105 ق.م.م محاسبه خواهد شد.
نرخهای جدول محاسبه مالیات تکلیفی اشخاص حقیقی(ماده 131 ق.م.م)
مطابق ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم در سال 1400 :
1-تا میزان پانصد میلیون (500,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%)
2-نسبت به مازاد پانصد میلیون (500,000,000) ریال تا میزان یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
3- نسبت به مازاد یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
نرخهای محاسبه مالیات تکلیفی اجاره اشخاص حقوقی(ماده 105 ق.م.م)
ماده 105 : جمع درآمد شرکتها و درآمد ناشی از فعالیت‌های‌انتفاعی سایر اشخاص حقوقی که از منابع مختلف در ایران یا خارج از ایران تحصیل میشود، پس از وضع زیان‌های حاصل از منابع غیرمعاف و کسر معافیت های مقرر به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد، مشمول مالیات به نرخ بیست و پنج درصد (25%) خواهند بود.
جرائم مرتبط با مالیات اجاره(مواد 190 و 199 ق.م.م)
در این رابطه مواد قانونی 199 و 190 ق.م.م وضع شده اند و در هریک از حالات زیر جریمه ای جداگانه منظور میشود.
جریمه عدم پرداخت به موقع مالیات تکلیفی اجاره(ماده 190 ق.م.م)
مطابق ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم جریمه عدم پرداخت به موقع مالیات تکلیفی بصورت زیر محاسبه میشود:
جریمه عدم کسر مالیات تکلیفی اجاره(ماده 199 ق.م.م)
مطابق ماده 199 قانون مالیاتهای مستقیم جریمه عدم کسر مالیات تکلیفی توسط مستاجر بصورت زیر محاسبه میشود:
چنانچه مالیات توسط دریافت‌کننده وجوه پرداخت شود، دراینصورت جریمه دو و نیم درصد(2.5%) موضوع این ماده تا تاریخ پرداخت مالیات توسط مودی مزبور از مکلفین به کسر و ایصال مالیات، مطالبه و وصول خواهد شد.(1)
مثال در رابطه با محاسبه مالیات‌تکلیفی اجاره شخص حقیقی
شرکتی در سال 1399 یک باب آپارتمان مسکونی را اجاره نمود. طبق اجاره نامه عادی مبلغ اجاره سالانه 480.000.000 ريال است. در صورتیکه مالک شخص حقیقی باشد مالیات تکلیفی سالانه چقدر است؟
675.000.000 = 75% * 900.000.000
75.000.000 = 15% * 500.000.000
35.000.000 = 20% * 175.000.000
مثال در رابطه با محاسبه مالیات‌تکلیفی اجاره شخص حقوقی
شرکتی ملک خود را به آقای حبیبی با اجاره سالانه 60.000.000 ريال اجاره داد. مطلوبست محاسبات مالیات؟
45.000.000 = 75% * 60.000.000
11.250.000 = 25% * 45.000.000
مالیات بر خانه های خالی
مطابق ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مالیات بر خانه های خالی بصورت زیر تعریف میشود:
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره7 ماده169مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
مالیات سال اول ماهانه: ۶ برابر مالیات متعلقه
سال دوم ماهانه: ۱۲ برابر مالیات متعلقه
مالیات سال سوم ماهانه ۱۸ برابر مالیات متعلقه است
نکته : ضرایب مالیاتی برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال باشند نسبت به کل واحدها دو برابر اعمال می شود.
به موجب ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 1399/09/05 مجلس شورای اسلامی متن فوق جایگزین متن قبلی شد.
برخی از سوالات متداول:
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h4″ question-0=”مالیات‌تکلیفی اجاره اشخاص حقوقی چگونه محاسبه میشود؟” answer-0=”مالیات پرداختی منهای 25% بابت هزینه های استهلاک ضربدر 25 درصد” image-0=”” headline-1=”h4″ question-1=”مالیات(اجاره) اشخاص حقوقی چگونه محاسبه میشود؟” answer-1=”مالیات پرداختی منهای 25% بابت هزینه های استهلاک ضربدر نرخهای ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]
خیلی عالی
واقعا متن قوی خلاصه مفید
ممنون از بازخورد خوبه شما